Hypotekárny trh pokles nehlási, ďalšie zrýchľovanie sa však neočakáva
Hypotekárny trh na Slovensku si aj v uplynulých mesiacoch udržal vysokú dynamiku. Tempo medziročného rastu hypoték sa medzi marcom a augustom mierne zvýšilo z 8,3 percenta na 8,8 percenta. Najnovšie údaje zároveň naznačujú, že výraznejšie zrýchľovanie sa už neočakáva. Konštatovala to Národná banka Slovenska (NBS) v aktuálnom makroprudenciálnom komentári, v ktorom pravidelne hodnotí vývoj a riziká v slovenskom finančnom sektore.
Počet nových hypoték zostal podľa nej v prvom polroku 2026 približne rovnaký ako v druhom polroku 2025, pričom táto hodnota je porovnateľná s priemerným počtom pred rokom 2022, teda pred obdobím zvyšovania úrokových sadzieb. „Aktuálne zrýchlenie rastu úverov preto súvisí najmä s rastom cien nehnuteľností, ktorý sa prejavuje v rastúcej výške poskytnutých úverov. V porovnaní s ostatnými krajinami EÚ patrí Slovensko medzi štáty s rýchlejším rastom úverov na bývanie, približne v hornej štvrtine rebríčka,“ zhodnotila NBS.
Dôležitým faktorom na trhu je podľa nej obrat vo vývoji úrokových sadzieb. Predchádzajúci klesajúci trend sa na jar prerušil a priemerná sadzba nových hypoték od marca do augusta vzrástla z 3,5 percenta na 3,9 percenta. Táto hodnota je nad priemerom Európskej únie (EÚ), ktorý je na úrovni 3,6 percenta. „Za týmto vývojom stojí predovšetkým globálny nárast úrokových sadzieb a rizikových prirážok na finančných trhoch, ktorý odráža vyššiu neistotu spojenú s konfliktom na Blízkom východe,“ vysvetlila centrálna banka.
Refinančná aktivita sa spomalila
Vzhľadom na obrat v úrokových sadzbách sa spomalila aj refinančná aktivita na trhu hypoték, ktorá vrcholila v apríli 2026. V tomto období dosiahol doterajší vrchol aj tok nových úverov, čo mohlo byť podľa NBS spojené aj so snahou časti klientov stihnúť požiadať o hypotéku ešte pred nárastom úrokov. Kvalita hypotekárneho portfólia zostáva priaznivá, zdôraznila centrálna banka. Podiel zlyhaných úverov na bývanie sa drží na nízkej úrovni približne 1,1 percenta a zatiaľ nevykazuje známky výraznejšieho zhoršovania.
Počas letných mesiacov pokračoval dvojciferný medziročný nárast cien inzerovaných bytov a na konci augusta boli drahšie o 13,8 percenta. Tento rast bol pozorovaný vo všetkých regiónoch, v krajských mestách aj na vidieku. Ceny bývania podľa NBS už niekoľko štvrťrokov rastú rýchlejšie ako ekonomické fundamenty a ich vývoj nie je výsledkom dopytu mladých rodín po prvom bývaní.
Ceny bytov rastom predbehli platy
„Priemerné ceny bytov v ponuke už rok a pol rastú rýchlejšie ako priemerné mzdy domácností. Zároveň pokračuje mierny rast úrokových sadzieb na hypotéky. Kupujúci, ktorí nákup financujú cez hypotéku, sú preto v čoraz nevýhodnejšej situácii,“ upozornila centrálna banka.
Výnimkou sú podľa nej iba nové byty v developerských projektoch v Bratislave, ktorých počet aktuálne dosahuje niekoľkoročné maximá, pričom rýchlosť predaja sa nemení. Ceny týchto bytov rastú pomalšie ako priemerné mzdy.
